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孙鹏英特许会计师事务所



自雇人士报税

房屋改变用途时的税务问题和免税机会?

税法 45(1), 45(2), 45 (3)的妙用

一个业主或一个家庭只有一套自住房可以享受增值免税。如果房产从自住到出租,或从出租到自住,最后出售,也就是房产转变用途,税务上视同以当时的市价售出,再以相同的价格买入。意味需要申报增值税。

1、房屋由自住变为出租,依然可以享受自住房增值免税

自住房成为出租房,也就是change of use(用途变更),在税法上视同于卖掉,也可以按税法第45(2)章要求申请不算变卖的election。

按照税法第45(2)章要求,在没有别的自住房的情况下,出租4年内原自住房即使出租依然可以指定为自住房。若是因为工作所迫长期外派, 4年之后还可以再增加。同时,按照规定,加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠,也就是多1年免交资产增值税的机会。

要额外享受4年为自住房的资格,须满足以下条件:

  • 房主是加拿大本地居民

  • 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年,也要正常报房租收入

  • 出租房不曾提取过CCA(税务折旧)

  • 指定该出租房为自住的这4年,不能再指定别的住所为自住房,自住房只能为一套。

申请45(2)election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份(可延长4年)的一个税务操作。这个election要求在房屋改变用途当年和税表一起提交,以获得自住房改变为出租房情况下的免税省税的目的。

使用限制

  1.  45(2) 只适用于全盘的 change in use,  只适用于从自住变成全部出租;  若房子只有单一用途,没有发生用途的改变,或只有一部分发生用途改变是不行的;

  2. 一个家庭每年只能指定一处为 principal residence,大卫既然使用了45(2) 指定了这个房子从2011到2014为自己的principal residence,就不能同一个时间段里再指认另一套房为principal residence,二者不能兼得;

  3. 45(2) 一般情况下只覆盖4个日历年,但若因为工作原因比如自己或配偶被雇主外派到其他地区工作(40公里以外),5年后才能回来继续住这套房子,这种情况可以向CRA提出申请,得到批准后可将45(2)的有效期延至5年或者更长。

  4. 出租期间必须正常申报租金收入;不能提取房子的capital cost allowance

2、房屋由自住转为出租后,再转回自住,怎么办?

出租一段时间后再变成自住,也就是在这期间,房屋两次变化用途,依然会被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住,需要申报期间的所得税!

这个时候,又可以申请45(3)election,指定该出租房在改变用途后不当做卖掉。税法第45(3)章允许申请出租房转自住房不算变卖,达到延迟交税的目的。

ITA 45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定:当出租房“改变用途”成为自住房的时候,视同以市价售出;视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有增值,须缴纳增值税。巧妙地利用45(3), 可以合理超越45(1)的规定,使“视同以市价售出”不复存在,延长了房子可被指定为principal residence的时间。

使用限制

  1.  和45(2)一样,45(3) 只适用于全盘的 change in use,  从出租变成全部自用;  若房子只有单一用途,没有发生过用途的改变,或只有一部分发生用途改变是不行的;

  2. 一个家庭每年只能指定一处为 principal residence,大卫既然使用了45(3) 指定了这个房子从2013到2016为自己的 principal residence,就不能同一个时间段里再指认另一套房为principal residence,二者不能兼得;

  3. 45(3) 只覆盖4个日历年;

  4. 出租期间必须正常申报租金收入;不能提取房子的capital cost allowance

本内容仅供参考,若需财务及税务规划,请联系我们

 

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