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孙鹏英特许会计师事务所



Empty Homes Tax and Speculation& Vacancy Tax 

 
温哥华空屋税(Empty Homes Tax),是针对在温哥华市(City ofVancouver)拥有住宅物业的屋主,对温哥华市的每一个房屋,每年必须申报房屋使用状态的一项税。如果房屋某一年被认定是空置,税率是1%,税收额是这一年政府对房屋的估价,乘以税率1%,要上缴给温哥华市政府。 申报所属期间:每年的1月1日-12月31日。今年的申报截止日期:2020年2月4日。市政府从上年的11月到今年的年初会寄信给每一位屋主,包括地税通知单和空屋税申报指南。

BC省投机税(Speculation and Vacancy Tax),是对BC省主要城镇区域的住宅物业的每一个屋主,每年对每一个房屋,必须申报房屋使用状态的一项税。 
这项税的应用基于以下情况:
  1.屋主如何使用房屋  
  2.屋主的居民身份和居住状态
  3.屋主在哪里赚取收入来源和申报税收情况 

屋主是截止到每年的12月31日,拥有物业产权的人。 税基是政府估价。税率,根据屋主的税务居民状态,是否为加拿大公民或永久居民,以及是否太空家庭成员而定。
对2019年和以后年度,对外国投资者和太空家庭成员,税率是2%;
对于加拿大公民或永久居民(非太空家庭成员),税率是0.5%;

税收年度截止到每年的12月31日,缴税期限到下一年的7月份,申报日期截止到下一年的3月31日,交税的截止日期是7月份的第一个工作日;

政府每年2月中发放申报指南到每个住户处,来信中有申报需要的ID和Code等等;

豁免情况:

A)个人
1. 自住房(永久居民和公民且BC税务居民, 非太空家庭成员),通常夫妻只允许有一套自住房,除非是工 作医疗或分居原因。

由于以下原因离开自住房,可多一套自住房豁免

i)残疾人居住,做主要住房,屋主豁免;

ii)夫妻分居因工作原因,(省100 Km,或岛和非岛);

iii)就医治疗,须有医生证明;

iv)以前一直是自住房,在年底前搬离BC省,这一年该房仍可视作自住房;

v) 本人或配偶是加拿大军队成员;

2. 以前为自住房,由于以下原因,离开自住房,该房仍可视作自住房

i)到护理中心,屋主必须是BC税务居民,且屋主因年龄、残疾、虚弱、上瘾、疾病等原因,当年到护理中心,可豁免最多2年;

ii)就医治疗,屋主必须是BC税务居民,给屋主,配偶或未成年孩子医疗,必须有医生证明,可豁免最多2年;

iii)其他原因,离开自住房如护理,历史文物保护工作,建设和装修,房屋不能居住或就医原因等,屋主必须是BC税务居民(10年内可用一次):

3. 出租房,房屋出租累计6个月以上,可以给不同的租户,每次出租一个月以上,租户必须是大部分时间居住在该房屋,只要房屋的一个住处出租,整个物业即可豁免,但必须符合出租的其他要求:

i)Arm’s-length (屋主和租户没有特别关系)租户:

所有屋主基本都可豁免;

ii)Non-arm’s-length(家庭成员,亲戚关系或要好朋友等有特别关系)租户:

A)加拿大屋主:基本可豁免,只要租户被屋主同意入住,且每月大部分时间居住;

B)对于海外投资者或太空家庭成员,豁免非常有限

租户必须满足4个条件:a)公民或永久居民;b) BC税务居民;c)非太空家庭成员;d) BC收入(日历年度)大于(等于)3倍的整个该物业的年租金(FM);

4. 危险或毁损的房屋,不可居住,每年60天以上不能住人,可以豁免;

5. 第二套房更近医疗设施,屋主、配偶或孩子(不管成年与否)就医,为医疗原因,须有医生证明;

6. 获得房屋当年,可以豁免;

7. 夫妻分居或离婚,分开90天以上;

8. 破产,屋主或受托公司破产;

9.亡故,一个屋主亡故,该房屋所有屋主免,且个人代表也免;

10.房屋遗嘱托管为未成年人;

11.出租有限制屋,2018、2019、2020 和2021年可以豁免,只对出租限制规定生效在2018年10月16日前,且在此日期前购买物业的屋主有效;

12.共管物业,也叫Strata Hotel,2018, 2019、2020 和2021年可以豁免;

13.房屋有持牌照的幼儿园;

14.没有房屋的空地,在2018和2019年可以豁免;

15. 其他,如房屋持有者为慈善机构、非营利、政府、市政等,或估价15万以下。

B)开发中的土地

开发建设中、大装修、新增存货(未售卖掉的单元),及保留历史文物房产可豁免,但是必须遵循一些规定,才能豁免,比如开发中的土地,要积极进行一系列活动,如申请贷款,申请许可,签订设计、建造及工程合同等,拆除和清理现场以及其他一些必要的活动等。

C)公司、信托或合伙企业拥有物业

公司、信托或合伙企业拥有的住宅物业,同样可以豁免投机税,公司、受托人(托管人)或合伙企业要考虑公司的利益持有人,受益人及合伙人,视同个人拥有物业,看是否满足豁免条件,也即这些人必须是加拿大公民或永久居民,和BC税务居民, 且非太空家庭成员。

如果是交投机税的情况,根据屋主的税务居民状态,收入纳税申报情况,还可以申请Tax Credit税收减免。

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