孙鹏英特许会计师事务所

房屋改变用途时的税务问题和免税机会？

税法 45（1）， 45（2）， 45 （3）的妙用

一个业主或一个家庭只有一套自住房可以享受增值免税。如果房产从自住到出租，或从出租到自住，最后出售，也就是房产转变用途，税务上视同以当时的市价售出，再以相同的价格买入。意味需要申报增值税。

1、房屋由自住变为出租，依然可以享受自住房增值免税

自住房成为出租房，也就是change of use（用途变更）,在税法上视同于卖掉，也可以按税法第45（2）章要求申请不算变卖的election。

按照税法第45（2）章要求，在没有别的自住房的情况下，出租4年内原自住房即使出租依然可以指定为自住房。若是因为工作所迫长期外派， 4年之后还可以再增加。同时，按照规定，加拿大税务居民可以获得+1年的免税优惠，也就是多1年免交资产增值税的机会。

要额外享受4年为自住房的资格，须满足以下条件：

• 房主是加拿大本地居民

• 出租房正常报房租收入, 包括被指定为“自住”的这几年，也要正常报房租收入

• 出租房不曾提取过CCA（税务折旧）

• 指定该出租房为自住的这4年，不能再指定别的住所为自住房，自住房只能为一套。

申请45（2）election是针对房屋改变用途时由“自住”变为“出租”用来选择延长自住年份（可延长４年）的一个税务操作。这个election要求在房屋改变用途当年和税表一起提交，以获得自住房改变为出租房情况下的免税省税的目的。

使用限制

1. 45(2) 只适用于全盘的 change in use, 只适用于从自住变成全部出租; 若房子只有单一用途，没有发生用途的改变，或只有一部分发生用途改变是不行的；

2. 一个家庭每年只能指定一处为 principal residence，大卫既然使用了45(2) 指定了这个房子从2011到2014为自己的principal residence，就不能同一个时间段里再指认另一套房为principal residence，二者不能兼得;

3. 45(2) 一般情况下只覆盖4个日历年，但若因为工作原因比如自己或配偶被雇主外派到其他地区工作(40公里以外），5年后才能回来继续住这套房子，这种情况可以向CRA提出申请，得到批准后可将45(2)的有效期延至5年或者更长。

4. 出租期间必须正常申报租金收入；不能提取房子的capital cost allowance

2、房屋由自住转为出租后，再转回自住，怎么办？

出租一段时间后再变成自住，也就是在这期间，房屋两次变化用途，依然会被定义为出租房按市价售出并按市价买回自住，需要申报期间的所得税！

这个时候，又可以申请45（3）election，指定该出租房在改变用途后不当做卖掉。税法第45（3）章允许申请出租房转自住房不算变卖，达到延迟交税的目的。

ITA 45(1)(a)(iii) 和 (iv) 规定：当出租房“改变用途”成为自住房的时候，视同以市价售出；视同售出之后房主又立即以市价购回自用。改变用途时如有增值，须缴纳增值税。巧妙地利用45(3), 可以合理超越45(1)的规定，使“视同以市价售出”不复存在，延长了房子可被指定为principal residence的时间。

使用限制

1. 和45(2)一样，45(3) 只适用于全盘的 change in use, 从出租变成全部自用; 若房子只有单一用途，没有发生过用途的改变，或只有一部分发生用途改变是不行的；

2. 一个家庭每年只能指定一处为 principal residence，大卫既然使用了45(3) 指定了这个房子从2013到2016为自己的 principal residence，就不能同一个时间段里再指认另一套房为principal residence，二者不能兼得;

3. 45(3) 只覆盖4个日历年;

4. 出租期间必须正常申报租金收入；不能提取房子的capital cost allowance

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