孙鹏英特许会计师事务所

非税务居民在加拿大拥有/出售出租物业的税务要求和申报义务

租金收入预扣税

• 收到租金收入后，代理人（即物业经理、加拿大家庭或朋友）必须按支付的总租金收入的 25% 的税率预扣非居民税。

• 代理人有义务在向非居民支付租金收入的次月的第 15 天或之前将这笔税款汇给加拿大税务局（“CRA”）。

• 代理人必须向非居民业主提供两份 NR4 的副本，显示该年度支付的租金收入总额以及非居民扣缴的预扣税总额。

通常，非居民预扣税被视为非居民对加拿大的租金收入的最终纳税义务。在某些条件下，可以通过提交表格 NR6，通过非居民从不动产或不动产收取租金或收取木材特许权使用费来提交所得税申报表来减少预扣税金额。在 CRA 批准表格 NR6 后，加拿大代理人或付款人可以预扣净租金收入的 25%（租金支出后），这将每月提供更多的现金流。

NR6 表格必须在每年 1 月 1 日或之前，或在第一笔租金到期之前提交给 CRA。在 NR6 表格获得批准之前，应将总租金收入的 25% 的预扣税汇至 CRA。

如果 NR6 表格获得批准，非居民所有者必须提交 T1159，即当年根据Section 216 条的所得税申报表，该申报表应在次年 6 月 30 日或之前到期。无论 NR6 表格是否提交或批准，非居民业主皆可选择提交 T1159 Section 216申报表，其中最终税款将根据净租金收入计算。通过提交 T1159 申报表，非居民业主可以获得部分或全部租金收入预扣税款的退款。

出售位于加拿大的不动产

卖方义务

第 1 步 – 申请合规证书 加拿大税法要求非居民业主在处置位于加拿大的不动产后 10 天内通知 CRA，可以通过向 CRA 发送合规证书申请来发出通知，其中计算资产销售的资本收益和/或收回以及相应的预扣税。申请通常以下列形式提出：

• 表格 T2062“加拿大非居民申请与处置应税加拿大财产相关的合规证明”。

• 表格 T2062A“加拿大非居民申请与处置加拿大资源或木材资源财产、加拿大不动产（资本财产除外）或应折旧应税加拿大财产相关的合规证明”。

• 发出申请时需要个人税号 (ITN)。非居民所有者可以通过提交表格 T1261“非居民加拿大税务局个人税号 (ITN) 申请”获得 ITN。

处罚

未在 10 天内通知 CRA 的非居民业主可能会被处以最高 2,500 元的罚款（通知延迟的每一天，每天 25 元）。无论处置是否应缴纳预扣税，罚款均适用。

第 2 步 – 获得安慰信

由于 CRA 的处理积压，获得合规证书的时间可能需要数月时间。如果获得安慰信，买家可以在销售发生当月的月底后 30 天内避免向 CRA 缴纳预扣税。卖家可以在向 CRA 提交请求时要求提供安慰信。如果发出安慰函，买方的律师可以在汇款截止日期后继续将从购买价格中扣留的资金（总收益的 25% 或 50%）进行托管，而不会产生任何罚款或利息。获得合规证明后，任何超出合规证明计算金额的预扣税均可向非居民卖家发放。 要颁发合规证书，在收到“付款通知”时，必须将请求中计算的所需预扣税提供给接管人。

第 3 步 – 提交加拿大纳税申报表

通常，除非满足以下条件，否则非居民所有者必须提交加拿大所得税申报表以报告“应纳税的加拿大财产的处置情况：

• 卖方是加拿大的非居民。

• 销售发生的当年无需纳税。

• 卖方无需向 CRA 支付任何以前纳税年度的任何款项。

• 已取得合规证书。

通常，非居民预扣税被视为非居民对加拿大的租金收入的最终纳税义务，在多数情况下，非居民所有者最好提交纳税申报表以获得退款。

买方义务

如果非居民卖家没有按照以上要求实施，且 CRA 未出具合规证书，则买家可能有责任支付，并应缴纳 25% 的预扣税。在收到非居民卖方的合规证明之前，买方有权扣留总收益的 25%（或 50%）。作为买方，在财产类型或分配的不确定性时，应考虑确定预扣和汇出的适当金额可折旧资产（例如建筑物）和不可折旧资本资产（例如土地）之间的收益。

买卖双方没有太多时间在处置后 10 天内收集信息以提交通知，特别是考虑到表格 T2062 和 T2062A 上要求的信息可能非常广泛。因此，买家和非居民所有者应在交易的早期阶段通知税务顾问，可以作为拟议交易提前进行。

非居民所有者还应了解任何外国买家税和投机税（临时和联邦）。

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